L’emergenza epidemiologica ha messo in difficoltà in modo trasversale tutti i settori e non sempre gli interventi legislativi sono risultati sufficienti. Per esempio, oggi locatori e conduttori si trovano in una situazione particolarmente complessa e delicata stante l’eccezionalità delle circostanze che stiamo vivendo e il prolungarsi dello stato di emergenza sanitaria.
Infatti, il contenzioso provocato dagli effetti del Coronavirus ha riguardato prioritariamente e massivamente i rapporti di locazione e di affitto con particolare riferimento all’incidenza dei provvedimenti governativi per il contenimento del contagio sull’equilibrio delle prestazioni contrattuali e segnatamente sull’obbligo del conduttore/affittuario di pagare i canoni pattuiti in presenza della oggettiva crisi della attività economica.
Premesso che nessuna norma connessa all’emergenza conseguente alla pandemia da Covid-19 ha previsto che l’affittuario di una azienda o il conduttore di un immobile possano automaticamente sospendere o rifiutare il pagamento del canone nell’ipotesi in cui l’attività esercitata venga interdetta dai provvedimenti emergenziali, si tratta di esaminare quali soluzioni sono state apprestate dalla giurisprudenza di merito in questo periodo.
Con particolare riferimento alle locazioni commerciali e ai contratti di affitto di ramo di azienda si segnala la decisione del Tribunale di Roma in data 29.5.2020, con la quale il Giudicante, circa la persistenza dell’obbligo dell’affittuario di corrispondere il canone di locazione durante il periodo di chiusura forzata dell’esercizio commerciale per motivi di contenimento della pandemia, ha ritenuto che la soluzione risieda in una applicazione combinata dell’art. 1256 c.c. (norma generale in materia di obbligazioni) e dell’art. 1464 c.c. (norma speciale in materia di contratti a prestazioni corrispettive).
In tali casi ricorrerebbe una peculiare ipotesi di impossibilità parziale e temporanea della prestazione del locatore.
Infatti, la prestazione del locatore diviene impossibile quanto all’obbligo di consentire all’affittuario l’esercizio dell’attività commerciale nei locali aziendali, ma rimane possibile quanto alla concessione dell’uso dei locali nella più limitata funzione di fruizione del negozio quale magazzino o deposito merci.
Con riferimento alla durata temporale la prestazione diviene solo temporaneamente impossibile, posto che la inutilizzabilità dei locali è determinata da provvedimenti governativi la cui efficacia è limitata nel tempo.
Pertanto, trattandosi di impossibilità parziale temporanea, l’affittuario ha diritto ad una riduzione del canone di locazione limitatamente al periodo di impossibilità parziale, riduzione da determinarsi tenuto conto della possibilità di utilizzare i locali commerciali come deposito merci ed al fatto che il ramo d’azienda rimane comunque nella materiale disponibilità dell’affittuario.
Di diverso segno è, invece, la decisione del Tribunale di Bologna in data 11.5.2020, che ha precisato che la norma speciale di cui all’art. 3 comma 6 bis del D.L. n. 6/2020 esonera il debitore dall’onere di provare il carattere imprevedibile e straordinario degli eventi che hanno reso impossibile la sua prestazione di pagamento del canone, ma non prefigura una sospensione ope legis dei termini di pagamento.
Però, la formulazione scelta dal Legislatore (“il rispetto delle misure di contenimento … è sempre valutata …”) parrebbe rinviare a un contemperamento in concreto degli interessi coinvolti, delle ragioni di entrambe le parti, verificando in quale misura i soggetti interessati siano stati colpiti dalla emergenza sanitaria “con una prudente valutazione della effettiva esigibilità della prestazione anche alla luce dei doveri di correttezza e di solidarietà sociale, sulla base dei fatti allegati”.
Nello stesso senso si sono pronunciati anche i Tribunali di Venezia (14.4.2020), di Genova (1.6.2020), di Napoli (15.7.2020) e di Roma (27.8.2020).
In particolare il Tribunale di Roma, sezione feriale, con la sentenza del 27.8.2020 ha ritenuto sia che in relazione agli effetti della pandemia sussiste un obbligo delle parti, in base alla clausola generale di buona fede e correttezza, di contrattare al fine di addivenire ad un nuovo accordo volto a riportare in equilibrio il contratto entro limiti della sua normale alea, sia che nel caso di assenza di rinegoziazione deve ritenersi doveroso fare ricorso alla clausola di buona fede e solidarietà sancita dall’art. 2 Cost..
Il Giudicante ha, pertanto, ritenuto possibile modificare i termini del contratto di locazione, riducendo il canone di locazione per i mesi durante i quali il conduttore ha visto la propria attività compressa a causa delle misure emergenziali.
Da ultimo, si segnala anche la recente sentenza del Tribunale di Venezia del 30.9.2020 che, portando alle estreme conseguenze il ragionamento svolto dal Tribunale di Roma, ha affermato che in piena pandemia l’intimazione di sfratto è contraria al principio di solidarietà ex art. 2 Cost.
Allo stato, in assenza di specifici rimedi indicati all’interno dei contratti per fronteggiare situazioni difficilmente prevedibili come quella che stiamo vivendo, facendo ricorso ai principi generali di buona fede (artt. 1366 e 1375 c.c.) e al principio di equità integrativa (art. 1374 c.c.), si può sostenere che sussista un diritto della parte, che subisca eventi sopravvenuti, di rinegoziare i termini del contratto e per l’altra parte l’obbligo, fondato sul dovere di comportarsi secondo buona fede e correttezza nella esecuzione del contratto, di acconsentire alla rinegoziazione.
L’obbligo di rinegoziazione, quindi, comporterebbe il dovere, in presenza di determinati presupposti, di aderire all’invito alla rinegoziazione accettando le modifiche proposte o proponendo soluzioni che, nel rispetto dell’economia del contratto e della convenienza economica delle parti, permettano di riequilibrare il rapporto negoziale.
Naturalmente solo il rifiuto di rinegoziare il contratto può integrare un inadempimento contrattuale, non anche l’esito negativo della attività di rinegoziazione.
Alla luce anche dell’ulteriore proroga della esecuzione degli sfratti sino al prossimo 30.6.2021 come previsto dal Decreto Milleproroghe, la rinegoziazione dei termini dei contratti di locazione sembra essere la strada più agevole e più veloce da percorrere nell’interesse delle parti.
Sono Carla Eugenia Ramella, sono avvocato esperto in diritto societario, diritto fallimentare e diritto bancario, consulente presso Studio Commercialisti Associati Fiammarelli & Partners a Vigevano.
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