E’ un’attività che si è fatta sempre più strada negli ultimi anni. Vuoi per l’alto flusso di turisti che arrivano ogni anno in Italia, vuoi per la particolarità di una professione che attrae il turista per il rapporto qualità/prezzo.
Sta di fatto che gestire un bed & breakfast è diventata appunto un’attività ormai ricorrente. Ma come fare?
Ecco tutte le informazioni del caso
Cominciamo con il definire questa attività. Si tratta di un servizio di alloggio con prima colazione, effettuata esclusivamente con l’ausilio dei familiari, con un massimo di 3/6 camere per un totale di 20 posti letto e che prevede periodi di chiusura di almeno tre mesi l’anno.
Ai fini fiscali non è considerata un’attività commerciale e come tale può essere esercitata senza partita Iva, rispettando peraltro precisi requisiti.
Va detto che la normativa civilistica non offre una definizione precisa Tuttavia, i bed and breakfast possono essere definiti come:
“strutture ricettive a conduzione e organizzazione prevalentemente familiare, che forniscono alloggio e prima colazione utilizzando stanze poste all’interno di abitazioni private”.
Gli affittacamere
Occorre peraltro distinguere l’attività di gestione di un bed and breakfast da quella dell’affittacamere, che viene invece considerata una vera e propria attività commerciale. Infatti, in questo caso, oltre al servizio di alloggio, sono compresi i tipici servizi che fanno parte dell’attività alberghiera.
Da tenere presente che per avviare un’attività di affittacamere è necessario aprire partita Iva, effettuare la comunicazione di inizio attività in Camera di Commercio e al SUAP del proprio Comune.
Deve esserci un numero massimo di camere stabilito a livello regionale e con periodi di chiusura/apertura imposti dalla stessa normativa locale.
La locazione breve turistica
Anche l’attività di locazione turistica si differenzia dalla gestione di un bed and breakfast, essendo volta alla sola locazione di un immobile o di parte di esso a clienti esterni, per periodi inferiori ai 30 giorni. Questo senza l’effettuazione di ulteriori servizi aggiuntivi: come per esempio la somministrazione di alimenti o bevande o il cambio giornaliero di biancheria. In tale frangente non è necessario aprire partita Iva, ma è sufficiente stipulare contratti di locazione turistici.
Si tratta di un particolare tipo di locazione disciplinata dall’articolo 1 della legge 431 del 1998 e dagli articoli 1575 e seguenti del Codice civile, riguardante la semplice concessione in affitto di case o appartamenti destinati a turisti, con contratti di validità non inferiore a sette giorni e non superiore a sei mesi consecutivi, senza la prestazione di alcun servizio di tipo alberghiero.
Bed and breakfast in forma non imprenditoriale
La gestione di un bed and breakfast può essere svolta, come dicevamo, anche in forma non imprenditoriale.
Questo significa che l’amministrazione finanziaria, al verificarsi di alcune circostanze, permette di aprire un bed and breakfast senza bisogno di aprire partita Iva, fatturare, o tenere la contabilità. La condizione richiesta per l’avvio in forma non imprenditoriale è che l’attività venga svolta all’interno dell’immobile o eventualmente degli immobili attigui, dove il proprietario ha la propria residenza anagrafica.
Tassazione dell’attività di bed and breakfast non imprenditoriale
Da un punto di vista fiscale, l’attività di bed and breakfast senza l’apertura di partita Iva può essere effettuata esclusivamente con l’ausilio dei familiari, con un massimo di 3/6 camere e per un totale di 20 posti letto. Con periodi di chiusura di almeno tre mesi l’anno. Ai fini fiscali tale attività non è considerata un’attività commerciale. Ed è per questo motivo può essere esercitata senza partita Iva.
Ciò significa che i proventi dell’attività, che devono essere dichiarati dal proprietario degli immobili, al netto delle spese inerenti (documentate), sono tassati come “redditi diversi“, ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera i), del Tuir (nel caso non si rispettino questi requisiti l’attività richiede l’apertura della partita Iva).
L’Agenzia delle Entrate ha chiarito questa posizione con le Risoluzioni n. 180/E/1998 e n. 155/E/2000, le quali escludono l’attività imprenditoriale (con partita Iva) del contribuente persona fisica che intraprende l’attività di bed and breakfast, al rispetto delle seguenti condizioni:
- Saltuarietà del servizio(sospensione per periodi minimi di 3 mesi);
- Assenza di organizzazione(non superare i numeri di alloggi e stanze previsti dalla Regioni).
Naturalmente all’interno dell’unità abitativa si presuppone la presenza del proprietario che assiste gli ospiti con l’ausilio della sua famiglia
Avvio dell’attività
La normativa in materia di Bed and Breakfast è disciplinata dalle Leggi Regionali, le quali a loro volta si rifanno alla Legge nazionale di riferimento: Legge n. 135/2001 “Riforma della legislazione nazionale del turismo”.
Secondo le normative regionali costituiscono attività di bed and breakfast le strutture ricettive gestite da privati. Strutture che, avvalendosi della loro organizzazione familiare, utilizzano parte della propria abitazione, con periodi di apertura annuali o stagionali da offrire a turisti. L’attività è svolta con un numero di camere e letti limitati, sulla base di leggi regionali o di settore o di regolamenti comunali specifici.
Presentazione della SCIA in comune
Per avviare l’attività di bed and breakfast è necessario presentare allo sportello SUAP del Comune ove si vuole avviare l’attività, una dichiarazione di inizio attività, denominata SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività).
Dal giorno successivo rispetto alla presentazione della SCIA è possibile iniziare effettivamente ad esercitare l’attività.
A questo punto è necessario avviare le pratiche, presso le Agenzie per la Promozione delle Attività Turistiche (A.A.P.I.T.), o presso gli uffici turistici del Comune per la classificazione della struttura per avviare le pratiche per la comunicazione degli ospiti extra-UE alle autorità di Pubblica Sicurezza.
Requisiti da rispettare e gli alloggi
Sia le normative regionali, sia i vari uffici SUAP dei Comuni richiedono che gli alloggi utilizzati per l’attività di bed and breakfast siano in possesso di tutti i requisiti urbanistico edilizi ed igienico sanitari prescritti per le abitazioni.
Solitamente, queste informazioni devono essere inserite nella SCIA da presentare al Comune, per questo è bene farsi assistere, da un geometra o da un professionista esperto in questo campo.
Per quanto riguarda poi i requisiti relativi agli alloggi:
- Il bed and breakfast deve essere sito nel luogo ove il proprietario ha la sua residenza(o il domicilio durante il periodo di apertura dell’attività). Alcune Regioni permettono che il proprietario abbia la residenza in un immobile vicino alla struttura, ma è sempre richiesta la reperibilità,
- l’alloggio deve avere massimo da 3 a 6 camere e un massimo di 20 posti letto (la normativa varia da Regione a Regione). Ogni camera doppia deve essere di almeno 14mq, ed 8 mq per la singola,
- gli ospiti devono poter accedere alla propria stanza senza attraversare altre camere da letto o servizi destinata alla famiglia proprietaria,
- i bagni devono offrire attrezzature minime come vasca da bagno, doccia, specchio, presa corrente. E’ necessario che vi sia un bagno esclusivo per ogni camera,
- il cambio della biancheria deve avvenire due volte la settimana e sempre ad ogni cambio di ospiti.
Quale regime utilizzare in caso di apertura di partita Iva?
La scelta del corretto regime fiscale per la vostra attività e il più indicato per le vostre caratteristiche personali vi farà risparmiare molti soldi. Per questo è fondamentale il confronto con il commercialista. Sbagliare regime fiscale o ancora peggio fare da soli, può rivelarsi una mossa pessima, soprattutto in caso di errori.
SCRIVICI O CONTATTACI:
email jacopo@studiofiammarelli.it
Telefono 0381 73415
Sito www.studiofiammarelli.it
Canali social Facebook, Instagram e Linkedin